L'achat d'un immeuble sans garantie

L'achat d'un immeuble sans garantie

En septembre 1998, Yves * a acheté, pour Fr. 600'000.-, une maison construite en 1924. A l'occasion de travaux de transformation et d'agrandissement, il a récemment entrepris des fouilles dans le jardin. Il a eu la désagréable surprise de constater qu'une conduite d'eau était en mauvais état et devait être réparée. Les frais des travaux s'élèveront à Fr. 60'000.-. Il s'interroge sur la validité d'une clause du contrat de vente qui prévoyait que "Toute garantie relative aux défauts de l'immeuble est exclue, dans les limites de la loi; les parties déclarent connaître la portée de cette clause".

 

Les clauses exclusives ou limitatives de la garantie en raison des défauts sont fréquentes dans la vente immobilière. Le vendeur d'un bâtiment ancien n'en connaît d'une part pas tous les défauts possibles. D'autre part, il n'est pas en mesure d'estimer le risque d'en voir surgir. En conséquence, il ne veut pas assumer de responsabilité pour la qualité de l'immeuble. De telles clauses sont en principe admissibles. Toutefois, leur validité est soumise à plusieurs conditions.

 

Il faut tout d'abord que la clause reflète la volonté effective des parties. Les formules usuelles introduites de manière systématique dans les contrats à des fins purement littéraires et dont les parties n'ont pas mesuré la portée, qualifiées de simples clauses de style, sont dénuées de tout effet juridique. Les termes du contrat signé par Yves indiquent que les parties déclarent connaître la portée de la clause. On peut en déduire qu'elles voulaient sérieusement intégrer cette suppression de la garantie dans l'acte de vente.

 

Il faut ensuite que la clause soit claire. Le vendeur qui entend restreindre sa garantie est tenu de manifester sans détour son intention, afin que l'acquéreur ait pleine conscience qu'il accepte une limitation de ses droits. Une clause obscure ou confuse ne comporte pas de renonciation de l'acquéreur à se prévaloir des droits que lui confère la loi. En l'occurrence, le contrat prévoit expressément que toute garantie relative aux défauts est exclue. Le sens ne prête pas à confusion. Yves affranchit explicitement le vendeur de sa responsabilité pour les défauts.   De plus, le vendeur ne doit pas avoir frauduleusement dissimulé les défauts à l'acheteur. Tel est le cas lorsque le vendeur affirme des qualités ou tait des défauts dans le dessein d'empêcher l'acheteur de se déterminer en connaissance de cause. Dans le cas présenté, rien ne permet de mettre en doute la bonne foi du vendeur.

 

Enfin, les clauses d'exclusion ne couvrent pas les défauts dont l'acheteur ne peut raisonnablement pas soupçonner l'existence. Le Tribunal fédéral met des exigences si sévères à l'étendue de cette restriction que seules des situations exceptionnelles sont envisageables. Le défaut ne doit non seulement être inattendu mais de surcroît priver l'acte de la majeure partie de son intérêt économique. A titre d'exemple, les juges envisagent la situation de l'acquéreur d'un terrain affecté de tout temps à l'agriculture, qui se révèlerait être pollué par des infiltrations de mazout. S'agissant d'un bâtiment construit il y a 75 ans, l'acheteur doit envisager le risque que les conduites puissent être défectueuses et doivent être réparées. Le défaut n'entrave pas considérablement le but économique de l'acte, puisque l'agrandissement peut être réalisé et que les frais de réfection s'élèvent à 10% du prix d'acquisition.

 

En conclusion, la clause du contrat passé par Yves est valide. Il doit supporter les frais consécutifs à la rénovation des conduites.   Les personnes intéressées par l'acquisition d'un bâtiment ancien retiendront de la fâcheuse expérience d'Yves qu'il faut apprécier les incidences économiques de chaque clause d'un contrat. Dans le cadre de la négociation du prix, au cas où le vendeur entend exclure toute garantie, l'acquéreur pourra faire valoir que c'est lui qui supporte le risque de voir apparaître des défauts qui existent au moment de la vente, mais dont les parties ignorent l'existence.

 

Grégoire Piller

Paru dans La Liberté

 

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